서울 집값 86주 연속 상승, 강남은 하락중?

안녕하세요, 트레져러입니다.

서울 아파트 매매가격이 9월 넷째 주에 0.09% 오르며 작년 2월 첫째 주 이후 86주 연속 상승​했습니다.

문재인 정부 시절 기록했던 종전 최장 상승 기록(85주)을 넘어선 역대 최장 기록입니다.

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누적 상승률은 17.6%로, 문 정부 시절(7.7%)의 두 배를 넘는 수준입니다.

이재명 정부 출범 후만 해도 68주 연속, 15.3% 상승했습니다.

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상승 폭은 조금씩 줄어들고 있다?

그런데 전체 상승률 뒤에는 중요한 변화가 숨어 있습니다.

오름폭이 5주 연속 둔화하고 있다는 것입니다.

8월 4주차부터, 상승폭이 점점 줄면서 0.1% 아래로 내려오며 보합권에 가까워지고 있습니다.

서울 전체는 여전히 상승 중이지만, 그 속도가 분명히 느려지고 있습니다.

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*보합권: 주식, 환율, 부동산 등 경제 시장에서 시세가 오르거나 내리지 않고 전날과 비슷한 수준이거나 변동 폭이 극히 작은 상태의 범위

강남3구는 이미 하락 국면에 진입했고, 그 약세가 한강벨트로 번지고 있습니다.

출처: 서울경제TV

가장 주목되는 부분은 강남3구의 움직임입니다. 고가 주택이 몰린 강남3구가 8.3 세제개편 이후, 보유세·양도소득세 부담 우려로 하락세가 이어지고 있습니다.

• 강남구: -0.56% (직전 주 -0.42%에서 낙폭 확대).
• 서초구: -0.33% (8주 연속 하락)
• 송파구: -0.19% (4주 연속 하락).

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강남구의 경우 8주 연속 하락하며, 2019년 1월 이후 약 7년 8개월 만에 최대 하락폭에 도달하였습니다.

송파구 역시 2023년 2월 이후 약 3년 8개월 만에 최대 하락폭에 이르렀습니다.

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여기에 한강벨트 핵심 지역인 용산구도 -0.01%로 4월 넷째 주 이후 22주 만에 하락 전환했습니다.

다시 말해, 서울 내 하락 지역이 4곳으로 늘어났습니다.

그렇다면 강남3구 하락이 '마용성' 지역으로 번질까요?

출처: AI 생성 이미지

핵심 관전 포인트는 강남3구 약세가 이른바 '마용성'(마포·용산·성동) 지역으로 번질지 여부입니다.

현재 성동구(0.12%→0.07%)와 마포구(0.08%) 모두 상승폭이 크게 둔화하며 조정 신호가 나오고 있습니다.

현재로서는 확산 초기 신호 단계입니다. 하지만 강남3구 하락이 8주째 지속되는 상황에서,

인접 한강벨트 지역의 상승폭 둔화는 주의 깊게 지켜봐야 할 흐름입니다.

강남은 내리고 강북은 오르고... 같은 서울 안에서의 양극화

출처: AI 생성 이미지

강남3구 하락과 대비되는 것은 강북권 중저가 아파트의 강한 상승세입니다.

• 서대문구: +0.41% (서울 최고)
• 성북구·동대문구: +0.36%
• 노원구: +0.34%
• 강북구: +0.31%

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올해 누적 상승률만 봐도 강남구가 -0.26%(25구 중 유일 마이너스)인 반면, 성북구 14.87%, 서대문구 12.40%, 노원구 11.51%입니다. 강남이 주춤하는 사이 강북 중저가 지역이 뒤따라 오르는 상향 평준화 현상이 진행 중입니다.

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세제개편 이후 고가 주택의 보유세·양도세 부담이 커진 반면, 중저가 아파트는 실수요 매수세가 지속적으로

유입되고 있기 때문입니다. 고가 주택 시장의 조정과 중저가 시장의 상승이 동시에 일어나는 양극화 현상입니다.

4분기 서울 부동산 시장의 최대 변수는?

출처: AI 생성 이미지

4분기 서울 부동산 시장의 최대 변수는 금리와​ 세제개편안의 실효성입니다.

서울 집값 전체는 여전히 상승 중이지만, 강남3구 중심의 고가 주택은 세제개편 여파로 이미 하락 국면에 진입했고, 그 약세가 용산 등 한강벨트로 확산되는 초기 신호가 나오고 있습니다. 반면 강북 중저가 지역의 실수요 매수세가 서울 전체 상승을 이어가고 있습니다.

부동산 시장의 흐름, AlphaLenz로 확인하기

AlphaLenz 강남권 약세 확산 가능성 및 핵심 지표 분석 화면

AlphaLenz에서 현재 부동산 시장의 관전 포인트를 정리해 보니, 상승 기록보다 상승 동력의 변화를 살펴봐야 한다는 분석이 나왔습니다. 강남권과 중저가 지역의 서로 다른 움직임, 스트레스 DSR 등 대출 규제의 영향, 금리와 거래량을 함께 확인할 필요가 있다는 내용입니다.

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특히 이번 분석에서는 금리 인하 기대만으로 매수세 회복을 단정하기 어렵다는 점을 짚었습니다. 금리가 낮아지더라도 대출 한도와 심사 조건이 자금 조달을 제약할 수 있기 때문에, 실제 거래량이 어떻게 움직이는지 함께 확인해야 한다는 것입니다.

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이처럼 AlphaLenz로 관련 뉴스와 거시경제 정보를 함께 살펴보면, 복잡한 부동산 이슈에서 무엇을 확인해야 할지 관전 포인트를 정리할 수 있습니다. “서울 집값이 올랐다”는 결과를 넘어, 대출 여건과 거래량, 지역별 흐름이 어떻게 달라지는지 AlphaLenz로 확인해 보세요.